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许家印一审结束8天后，官方发布2条房地产新规，马云预言应验了
许家印一审结束8天后，官方发布2条房地产新规，马云预言应验了
恒大清盘人到2026年年中递交的报告里有个数字，八月的舆论场没什么人念叨——债权人申报了450亿美元，实际追回来的只有2.55亿美元，回收率不到千分之六。 八天前深圳中院敲下无期徒刑那一槌，很多人以为是清算的收官，其实那一槌落下的时候，绝大多数钱早就找不回来了。真正的账，不是在法庭上算的，是过去五年分摊到几百万个家庭头上一起扛下来的。 我一直觉得，看待许家印这个案子，如果只盯着他个人如何富贵倾城又如何锒铛入狱，格局就小了。 8月20日深圳中院一次性判了恒大系56个人，从许家印本人的无期，到骨干高管六年、十八年的 实 刑不等，恒大集团罚款88.2亿元，恒大地产罚款70亿元，个人财产全没收，政治权利终身剥夺。 八项罪名一条不落——违规披露、欺诈发行、非法吸收公众存款、违规放贷、行贿、职务侵占……这份判决书翻译成大白话就是：一家企业从财务、融资、销售到贷款的每一个环节，同时都在造假。 这不是某个人贪或者不贪的问题，这是一整套业务模式的自我暴露。 八天之后，8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发了《关于完善商品住房销售制度的通知》；同一天，央行、金融监管总局联合发了《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。 销售端最狠的一刀，不是＂主体结构封顶才能预售＂这个门槛提升，而是购房款要全额进专门监管账户，达到交付节点开发商才能取。这一刀砍下去，等于把过去二十多年房企最赖以生存的融资通道给堵死了。 购房者的首付和月供，本来就是老百姓辛苦攒下的居住款，被硬生生扭曲成了企业无息借款、股东垫资甚至滚雪球的燃料。恒大最狂的时候，账面上两万多亿的负债里，有很大一部分对应的就是购房者交上去还没盖出来的房子。 这钱一旦锁死，房企想继续玩规模游戏，就得老老实实找银行、找债券市场、找股权投资，成本、门槛、审批一个都躲不掉。这才是真正的釜底抽薪。 这条规定意味着什么？意味着从今往后，银行、开发商和购房者三方，被硬生生绑到了同一条船上。 过去楼盘烂尾，开发商跑路，银行照收月供，购房者两头都是刀口——房子拿不到，贷款还不能停，这种荒唐的责任分配终于被打破。银行为了保住自己的贷款不成坏账，就必须主动盯着施工进度；开发商想耍花招、拖工期，第一个不答应的会是它的贷款行。 这才是制度设计里最见功力的地方。再往后一层，很多人没注意到的是，同一时期证监会也在同步推进不动产投资信托基金的扩容。 截至2026年上半年，我国公募REITs市场累计上市规模已经跨过了1900亿元这条线，其中租赁住房、保障性住房、产业园这些不动产品类占了相当大的比重。 这个市场看着还不大，但它指向的东西非常明确：把过去堆积在开发商资产负债表里的＂沉睡资产＂，通过证券化，变成机构和普通人都能持有的收益凭证。 这一步一旦走通，行业赚钱的方式会从根本上换血——从赚＂卖房的一锤子钱＂，变成赚＂持有和运营的细水长流＂。美国、新加坡、日本这些成熟市场早在几十年前就走完了这条路，我们迟到了差不多二十年，但迟到总比不到强。 聊到这里，很多读者朋友肯定会问一个最关心的问题：那房价到底会怎么走？我个人的判断很直接：短期不会大跌，长期也别指望大涨，那种＂闭着眼买都能赚＂的时代，是真的一去不回头了。为什么？看两组硬数据就明白。 2026年上半年，全国居民部门杠杆率已经在63%这条线上下徘徊，跟发达国家水平几乎持平，比新兴市场平均高出一大截；同一时期，全国二手房挂牌量创下有统计以来的新高，一线城市核心地段的房子还在阴涨，三四线城市的普通住宅平均成交周期普遍拉长到半年以上。 这两组数字合在一起说明一件事——需求端的水位到顶了，供给端的库存还没消化完，这时候政策要做的不是刺激新一轮涨价，而是让市场平稳地把水放掉。 40年房贷、月供收入比放宽这些操作，本质上不是让更多人买得起房，而是让已经买了房的人能稳稳地还得下去，不掉链子。这一点，是很多人误读的地方。说到马云那句被反复引用的判断，也得澄清一下。＂房价如葱＂这句话其实并非他本人的原话，被舆论加工传了很多年。 他真正表达过的意思，是房子的金融属性会慢慢淡化，居住属性会回归主导。当年这话被无数人嗤之以鼻，因为那个时候连丈母娘都在教育女婿＂不买房怎么娶老婆＂，房子是身份证、是入场券、是财富的护身符。 现在回头看这一整套政策组合拳——预售款封闭管理、房贷发放节点后移、现房销售优先、REITs持续扩容、二手房带押过户——每一招落下去，都是在把＂金融属性＂从房子身上一点一点剥离下来。方向不可逆，只是需要时间。 我还想多说一层。这一次的制度重构，其实是把中国房地产从＂开发商时代＂往＂资产管理者时代＂推。什么意思？过去二十年，房企的核心能力是三样：拿地、融资、卖楼。谁能更快地拿到便宜的地，更狠地加杠杆，更会造势卖预售，谁就能做大。 产品做得怎么样、房子好不好住、社
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